جوان آنلاین: بالاخره و پس از ۱۷سال، دولت سیزدهم بعد از روی‌کارآمدنش مسئولیت پروژه‌های برزمین‌مانده مسکن مهر را بر عهده گرفت و قول به‌اتمام‌رساندن‌شان را به متقاضیان داد. دولت رئیسی برخلاف دولت قبل اضطرار حوزه مسکن را به خوبی درک و برای بهبود آن طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرد، اما این تصمیم، تصمیمی سخت و پرهزینه برای دولت به حساب می‌آید، چراکه حوزه ساختوساز مسکن به دلیل کنارگذاشته‌شدن در دوره قبل ریاست جمهوری عملاً زیرساخت‌هایش را از دست داد و از دیگر سو به دلیل همان کنارگذاشته‌شدن بازار مسکن با انباشتگی تقاضای عجیبی مواجه شد که تأثیرش در جهش قیمتی سال ۱۳۹۷ قابل مشاهده است.
دولت در شرایطی خود را متعهد به ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکن کرد که عملاً زیرساخت چنین ساخت‌وسازی وجود نداشت و باید ابتدای امر فکری برای زیرساخت‌ها می‌شد، اما اضطرار حوزه مسکن که نتیجه ترک‌فعل دولت قبل بود، لزوم اقدامات زودبازده را چندبرابر می‌کند. در این نقطه است که برای دولت، مسئله ساخت مسکن تبدیل به مسئله ساخت سریع مسکن می‌شود، زیرا «سرعت» پاشنه آشیل طرح نهضت ملی مسکن است.
به زعم کارشناسان با توجه به واقعیت‌های حوزه مسکن، تغییر شیوه ساخت طرح نهضت ملی مسکن از پیمانکاری به مردمی‌سازی راه نجات است، چراکه پروژه‌های پیمانکاری در بهترین حالت برای اتمام به ۱۸ تا ۲۴ماه زمان نیاز دارند، در حالی که این زمان در مردمی‌سازی به زیر یک‌سال خواهد رسید. به نظر می‌رسد بهترین تصمیم برای دولت اعتماد به مردم و واگذاری زمین و ساختش به دست آنهاست.
«مدل پیمانکاری» مانعی برای سرعت ساخت نهضت ملی مسکن
تجربه ساخت پیمانکاری پروژه «مسکن مهر» نشان می‌دهد، اگر امروز دولت از همان راه و روش برای ساخت مسکن استفاده کند، در مدت‌زمان مقرر نمی‌تواند به اهداف خود در حوزه مسکن برسد. به بیان دیگر، در حالی ۱۷ سال از ساخت اولین واحد‌های پروژه‌مسکن مهر می‌گذرد که ۲۰۰ هزار واحد ساخته‌نشده آن از دولت‌های قبل به دولت سیزدهم ارث رسیده است. بر اساس آخرین آمار منتشرشده از سوی وزارت مسکن و شهرسازی از واحد‌های یادگار‌مانده پروژه مسکن مهر دولت‌های قبل تعداد ۱۱۷هزارو ۵۷۶ واحد تکمیل شده و هنوز ۸۲هزارو ۴۲۴ واحد آن در دست ساخت قرار دارد، یعنی با گذشت حدود دو دهه از اجرای طرح کلان مسکن مهر به صورت پیمانکاری هنوز خانواده‌هایی هستند که منتظر خانهدارشدن مانده‌اند.
هم تجربه نشان داده است و هم کارشناسان بر این باورند که آنچه پروژه مسکن مهر را با چالش مواجه کرد، مدل ساخت آن بود. ساخت مسکن انبوه از سوی پیمانکار یک پروسه زمانبر است و نکته قابل توجه آن است که زمانبربودن پروژه ساخت برای پیمانکار سود مالی بیشتری را ایجاد می‌کند. اساساً در این مدل از ساخت که یکی از نمونه‌های ساخت رایج در کشور است، پیمانکار در قسمتی از پروژه شریک می‌شود و به میزان هزینه مصالح در مقایسه با ارزش زمین، تعدادی از واحد‌های یک آپارتمان را به تملک خود درمی‌آورد و از آنجا که در کشور تورم زمین دو برابر تورم عمومی بوده است، هر چقدر پروژه زمانبرتر باشد، سود بیشتری نصیب پیمانکار خواهد شد.
پیمانکاری تنها مدلی نیست که دولت می‌تواند بر اساس آن مسکن بسازد. به نظر کارشناسان مسکن مانند سعید محمدی، دولت با عرضه زمین به مردم می‌تواند سرعت ساخت مسکن را بالا ببرد و تعداد خانه‌های ساخته‌شده را در مدت‌زمان پیش رو افزایش دهد. به عنوان مثال پروژه‌های ساخت مسکن در استان‌هایی مانند سمنان و خراسان‌جنوبی که به صورت عرضه زمین و مردمی‌سازی بوده، به نسبت پروژه‌های پیمانکاری زمان کمتری را طلب کرده است. در این خصوص رئیس کانون انبوه‌سازان گفته است: «ساخت یک ساختمان معمولی پنج‌طبقه ۱۸ ماه تا دو سال زمان نیاز دارد.» این در حالی است که برخی سازندگان توانسته‌اند زمان ساخت خانه‌های تک‌طبقه را به کمتر از یک ماه نیز کاهش دهند.
بر اساس آمار منتشرشده وزارت مسکن و شهرسازی، دولت تا امروز توانسته است ۲ میلیون‌و ۵۱۸ هزار قرارداد ساخت مسکن را منعقد کند و این تعداد قرارداد منعقدشده، مبنی بر تعداد خانه‌های ساخته‌شده نیست، از این تعداد، تنها حدود ۲۰ درصد پروژه‌ها تکمیل و ساخته شده است، بنابراین در حال حاضر دولت نیازمند اتخاذ رویکردی برای پیشبرد نهضت ملی مسکن است که بیشترین سرعت را داشته باشد و این رویکرد در حال حاضر اعتماد به مردم و مردمی‌سازی است.
تأثیر مهم «تورم» روی هزینه ساخت مسکن
درباره تأثیر تورم روی خانهدارشدن متقاضیان باید گفت که بر اساس گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه کشور در دی ماه ۱۴۰۲ برابر ۶/۴۳ درصد بوده است که دامنه تغییرات آن برای دهک‌های مختلف از ۶/۴۰ درصد برای دهک دهم تا ۲/۴۵ درصد برای دهک اول متغیر است، پس هر چه مدت‌زمان ساخت یک آپارتمان بیشتر شود و سود پیمانکار افزایش پیدا کند، خانوار‌های متقاضی با مسائل مالی بیشتری دست‌وپنجه نرم می‌کنند. به بیان جزئی می‌توان گفت، به صورت کلی زمان ساخت پروژه‌های چندطبقه به نسبت خانه‌های ویلایی بیشتر است.
همچنین شرایط تورمی جامعه و عرضه زمین رایگان برای احداث پروژه‌های حمایتی، به نفع پیمانکار بوده و آن‌ها را برای ساخت کندتر سوق می‌دهد. همه این موارد دست در دست یکدیگر می‌دهند و شرایط اقتصادی را برای دهک‌های پایین سخت می‌کنند، این در حالی است که طبق گفته کارشناسان مسکن مانند سعید محمدی، دولت می‌تواند با عرضه زمین و توسعه مردمی‌سازی هم به ساخت مسکن سرعت دهد و هم هزینه‌های جانبی مشاعات مانند آسانسور را که باعث افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان می‌شود، کم کند.
«عرضه زمین و مردمی‌سازی» عامل سرعت‌بخشی مسکن
می‌توان با عرضه زمین و مردمی‌سازی جانی تازه در به سرانجام رساندن پروژه‌های کلان مسکن کشور دمید. به عنوان مثال، طبق آمار منتشرشده وزارت راه و شهرسازی در مدت یک سال گذشته در قالب طرح اجاره ۹۹ ساله شهر‌ها و واگذاری زمین در قالب طرح جوانی جمعیت به تعداد ۳۵۵ هزارو ۱۶۵ و همچنین واگذاری زمین در قالب اجاره ۹۹ ساله در روستا‌ها به تعداد ۷۳هزارو ۸۸۱، دولت به متقاضیان زمین واگذار کرده است.
محمدی، کارشناس مسکن در مورد اقدامات مثبت دولت برای ساختوساز مسکن کشور در مدت دو سال گذشته بیان کرد: «تورم مسکن در کشور طی سال‌های گذشته چندین برابر تورم دیگر موارد اقتصادی بوده است، در نتیجه با عرضه مناسب زمین و مسکن می‌توان فاصله تورم عمومی و مسکن را پوشش داد. با توجه به اقداماتی که دولت در این دو سال داشته، به صورت محدود و محلی کار‌های خوبی در حوزه ساخت مسکن مردمی انجام شده است. به عنوان مثال در استان خراسان‌جنوبی با واگذاری گسترده زمین به افراد، تب مسکن در این استان به صورت محلی کاهش پیدا کرده و حتی قیمت‌های مسکن نیز پایین آمده است.»
محمدی در ادامه افزود: «یک بخش مهم هزینه در تولید مسکن زمین است و اگر به عنوان مثال در شهر تهران مصالح ساخت یک خانه ۱۵ میلیون تومان شود و در نهایت همان خانه به قیمت ۸۰ میلیون تومان به فروش برسد، با حذف هزینه پیمانکار، ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه به زمین اختصاص دارد. دولت می‌تواند با عرضه زمین این فاصله قیمتی را کاهش دهد. نکته مهم دیگری که در این خصوص وجود دارد، درست‌نکردن تصویر اجتماعی لازم برای اقدامات انجام‌شده از سوی دولت است. به عنوان مثال در جست‌وجو‌های اینترنتی نیز تصاویری که برای نهضت ملی مسکن باز می‌شود، همان تصاویر مسکن مهر است.»
